maandag 18 december 2017

Onze spaarhypotheek helemaal omgegooid

Je zou misschien verwachten dat ik alles van onze spaarhypotheek begrijp, maar dat valt soms best tegen. AEGON heeft ons destijds een product aangesmeerd waar ik nog steeds geen kaas van kan maken. Het is zelfs zo erg dat ik mijn eigen tools niet kan loslaten op onze hypotheek. Gelukkig heb ik afgelopen tijd met onze financiele adviseur de spaarhypotheek omgebouwd tot iets dat begrijpelijker en vooral lucratiever is.

Hoe zag de hypotheek er uit?
De spaarhypotheek bestond uit twee delen, waarbij deel 1 het spaardeel is, en deel 2 het verzekeringsdeel, allebei met een rente van 5.3%. De kosten waren oorspronkelijk voor deel 1 116,- p/m, en voor deel 2 95,- p/m. Het verzekeringsdeel was dus bijna net zo duur als het spaardeel!? Maar als ik ging rekenen, dan klopte er niets van. Je zou geen 116,-, maar 152,- p/m nodig hebben om tot het doelkapitaal te komen. Deel 1 bouwde dus consequent teweinig kapitaal op.
Ik hou maandelijks bij hoeveel er in deze spaardelen staan. Deel 1 stijgt slechts tegen 5.3% rente, dus het doelkapitaal zou niet behaald worden. Maar in deel 2 werd ook wat kapitaal opgebouwd, maar ik kon niet achterhalen of dit op een gegeven moment gebruikt zou worden voor de steeds duurdere overlijdensrisico of voor aflossings van de spaarhypotheek.

Het werd er niet duidelijker op toen ik voor het eerst bijstortte. Alleen de premie van spaardeel 1 ging omlaag, maar ging zover omlaag dat de terugverdientijd geen 5.3%, maar ongeveer 6% was. Maar de premie van deel 2 ging niet omlaag. Pas toen ik een keer de hypotheek inkortte naar 29 jaar, ging de premie van deel 2 een beetje omlaag.

Een paar maanden geleden heb ik dus aan AEGON gevraagd om de ORV aan te passen. Blijkbaar had dit wat voeten in de aarde, want het duurde maarliefst 4 maanden voordat mijn hypotheekadviseur terugkwam. De wijziging die AEGON voorstelt overtreft al mijn verwachtingen:

  • Het spaardeel wordt omgezet naar 1 spaardeel. De ORV wordt opnieuw afgesloten. Die kon blijkbaar een stuk goedkoper, want nu betalen we nog maar 19,- p/m.
  • Het spaardeel 2 komt te vervallen. Hierin was 6371,- gespaard. Aangezien ik dit jaar nog geen bijstortingen heb gedaan, zal er 4450,- gestort worden in de nieuwe spaarhypotheek. De overige 1921,- wordt afgelost op de aflossingsvrije hypotheek. Deze hele actie bespaart ons dus in ieder geval 5,- netto per maand.
  • Aangezien dit om een "herdefiniering van het hypotheekproduct" gaat, mag de maandelijkse premie gelijk blijven. Als gevolg hiervan zal er maandelijks meer overblijven om in de spaarhypotheek te storten. Hierdoor komt het doelbedrag veel hoger uit dan het oorspronkelijke hypotheekbedrag. Bij nieuwere spaarhypotheken is dit normaal niet toegestaan, maar blijkbaar mag het wel als het om een "herdefiniering" gaat. Het gevolg is dat we aan het einde van de looptijd ongeveer 11000,- meer gespaard hebben! We moeten er dus rekening mee houden dat we van de aflossingsvrije hypotheek de laatste 11000,- niet aflossen, anders komen we in de problemen.
  • Normaal gesproken zou het openbreken van de ORV eenmalig 200,- kosten, maar nu is het gratis!
In onze aflosgrafiek verandert er niet veel. De rode aflossingsvrije lijn zakt met 1921,-, maar er gaat 1921,- van de spaarhypotheek af, dus netto zakt de totale hypoteek niet. De rente zakt wel met 5,- per maand:


Netto lossen we dus direct 1921 af, waardoor de maandlasten netto zakken met 5,-p/m, en over 22 jaar wordt er nogmaals 11000,- afgelost, en het kost ons niets extra! In onze aflosgrafiek zakt de aflossingsvrije lijn, maar stijgt de spaarhypotheeklijn. Netto is de hypotheek dus niet kleiner geworden, maar de maandlasten zakken met een stuk of 5 euro.
Dit klinkt allemaal heel mooi, maar dit roept wel vraagtekens op bij het oorspronkelijke product wat we hadden. Was dit een woekerpolis? Onze hypotheekadviseur zegt van niet. Je kon er wel mee beleggen, maar dat deden we niet. Maar blijkbaar voelt AEGON zich wel schuldig, anders zouden ze niet gratis en voor niks gratis 13.000 uitdelen. Het adviesbureau is in de tussentijd een paar keer overgenomen, dus het is niet echt te achterhalen wat destijds de beweegredenen waren.

Achja, met de kennis van nu zouden we wellicht een hele andere hypotheek hebben genomen, maar daar heb je nu weinig aan. Het is nu gewoon zaak om nu zo snel mogelijk er van af te komen. Dit jaar kan ik dus geen bijstortingen meer doen, dus waarschijnlijk ga ik binnenkort weer een stukje aflossen.

zie ook:
het verloop van onze hypotheekaflossing

15 opmerkingen:

  1. Goed bezig, weinig tot niets doen en toch geld verdienen. Top.

    BeantwoordenVerwijderen
  2. Wazige constructie, maar als je alles vanaf het begin nog een keer uitrekent, waar zou je dan op uitgekomen zijn. ORV is daarbij wel lastig te bepalen.
    Je zou verwachten dat de premie toeneemt bij een looptijdverkorting en de orv afneemt, maar welke bedragen hebben ze bij welke premie 1 of 2 ondergebracht?
    Wordt die 11000 straks nog extra belast of mag je die gewoon aanwenden voor de aflossingsvrije hypotheek. Zijn dat geen 2 dingen?
    Wat wordt je bandbreedte en zijn er nog toekomstige extra stortingen en/of inkortingen mogelijk, met welk eindbedrag gaan ze dan rekenen?
    Vond het altijd al vreemd waarom je “sparen en orv” niet van elkaar loskoppelde in de grafiek.
    Ben benieuwd hoe de volgende stappen afgehandeld gaan worden?

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. haha, goed gezien;-)
      volgens mijn adviseur moeten we dat extra gespaarde bedrag gebruiken om de aflossingsvrije hypotheek af te lossen (vandaar dat we de laatste 11000 niet mogen aflossen). Ik ga er van uit dat ik bij een toekomstige inkorting/bijstorting gewoon uit mag gaan van het nieuwe doelkapitaal (oude doelkapitaal+11000).

      Verwijderen
  3. Heb iets soortgelijks meegemaakt bij rabo/interpolis. Op basis van de jaarlijkse waardebrief (die steeds op een andere datum opgemaakt werd maar nooit per de dag/maand van ingang) geprobeerd te berekenen hoe groot de orv premie was. Dat lukte niet goed met de verstrekte informatie, maar ik concludeerde dat deze premie elk jaar omhoog ging terwijl het gespaarde kapitaal ook steeg. Na 2x vragen hoe dat zat (gevraagd om de ORV premie vanaf startdatum tot einddatum per maand te verstrekken) met een kluitje in het riet gestuurd te zijn, hebben we de KEW opgezegd en overgezet naar een SEW met losse ORV. Daarvan bleek de premie ineens rond de 20,- / mnd tot einde looptijd. De rabo adviseur gaf zelf toe dat de ORV bij het eerdere product wel erg hoog was, maar "dat was gebruikelijk in de tijd dat wij onze hypotheek afsloten". Zo zie je maar hoe je behandeld wordt, als je er zelf niet achterheen zit.

    BeantwoordenVerwijderen
  4. En ik maar denken dat jij de expert was.
    Maar goed te lezen dat het nu klopt.
    Het verschil zal hem ongetwijfeld idd in de ORV zitten.
    En ondanks dat het geen woekerolis is lijkt dit er toch wel sterk op.
    Een tegemoedkoming van 13 k€ is niet niets, een bank die geld geeft heb ik nog niet gevonden.
    Hoop dat het nu mbt bijstorten en bandbreedte duidelijk is. Dat je de tools verder kan gebruiken om te optimaliseren (of is hij al "optimaal").

    Wat dat aangaat is mijn Bankspaarhypotheek eenvoudiger en iets beter te begrijpen. Maar ook ik had voor de NHG een ORV nodig, na alle aflossingen op het aflossingsvrije stuk zit ik inmiddels onder de 80% van de oorspronkelijke taxitiewaarde en heb ik de ORV eruit gesloopt (let op bij mijn bank wordt het geld in je spaarpot niet meegenomen).
    Wel heb ik, voor mijn gemoedsrust en geheel los van de hypotheek, zelf een kleine ORV afgesloten.

    In mijn geval kloppen je tools goed (afwijking zit hem in de centen), ik hoop dat je er zelf ook wat aan hebt!

    Gr John



    BeantwoordenVerwijderen
  5. hoe werkte het, de ORV afsluiten? Wij hebben best een hoge ORV, hebben alles in het begin vastgezet, zou em best omlaag willen hebben...

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. bij ons was het een kwestie van je adviseur vragen of hij wil zoeken naar een betere aanbieding

      Verwijderen
    2. Extra stortingen doen of de looptijd inkorten kan je orv drastisch verlagen. Wij begonnen op 24 euro p/mnd en zitten nu door al dat extra bijstorten en inkorten op nog geen 3 euro p/mnd. Ook de schuld-marktwaardeverhouding speelt een rol.

      Verwijderen
    3. Extra stortingen leveren bij ING geen voordeel op, ze nemen de hoogte van het spaarbedrag niet mee in de berekening van de ORV.
      Zodra de hypotheek onder de 80% zit van de taxatiewaarde kan je de verpanding laten verwijderen en eventueel een "andere" ORV kiezen.
      Zit je boven de 80% en/of is het een "spaar" (ipv bankspaar) hypotheek ontkom je niet aan een adviseur.
      John

      Verwijderen
    4. Maar John, bij onze spaarhypotheek is de orv verpand aan de spaarhypotheek, als we die eruit willen slopen gaat dat flink wat kosten is mij verzekert.

      Verwijderen
    5. Tijd is Geld heeft het niet over kosten. Ook ik was 0 euries kwijt om de verpanding te verwijderen.
      Zal "verstrekker" afhankelijk zijn.

      Verwijderen
    6. Als wij de orv eraf willen halen moeten we de hele spaarhypotheek openbreken. De orv telt bij ons ook mee voor de berekening van de bandbreedte. De orv's zijn wel een stuk lager geworden de laatste jaren, hoe dat dan weer kan?

      Verwijderen
    7. ja, eigenaardig he? Ik denk dat dit een kwestie van vraag en aanbod is: er zijn tegenwoordig veel aanbieders voor ORV's. Kan je nagaan wat voor marges op dit product zitten...

      Verwijderen
  6. Beste Geld is tijd.
    Wij hadden ook zo'n spaarhypotheek bij de grootste bank van NL.
    Het ging fout toen we extra gingen aflossen op de spaarhypotheek en dat we daarbij boven de vrijstelling uitkwamen.
    Destijds berekende de grootste bank de boeterente nog over de te hoge aflossing boven de vrijstelling om vervolgens deze boete in mindering te brengen op de betreffende aflossing. Inmiddels heeft de bank dit in 2016 in het computermodel aangepast en wordt de boeterente aanvullend op de aflossing in rekening gebracht.
    Kortom je blijft je verrassen.
    Vervolgens gingen wij en extra aflossen en extra premie inleggen. Alleen dat vond onze bank niet zo'n geslaagd idee. De verzekeraar had nl. standaard drie weken voor de verwerking nodig en wij gingen wekelijks 50 euro aflossen en 50 euro premie inleggen.
    Om een lang verhaal kort te maken: De bank belde op dat het zo niet langer ging. Vervolgens stelde wij voor het verschil tussen hypotheek en spaarpot binnen een week over te maken en geheel te voldoen aan het standpunt van de bank. Onder voorwaarde dat er geen boete zou worden voldaan.
    Eind goed al goed. Inmiddels een vervangende aflossingsvrije hypotheek voor het verschil met een één jaarlijkse rente van 1,4%. Minimale rente, maximale mogelijkheid tot aflossen en maximale keuze vrijheid.
    Onder voorwaarde dat zonder discipline de aflossingsvrije hypotheek een tikkende tijdbom is voor mensen waarbij de looptijd daadwerkelijk is vastgelegd op 30 jaar. Bij de grootste bank van nl. is dit onbepaald. (tenzij de regeltjes tussendoor veranderen......wat ze ook mogen volgens de bankvoorwaarden!).
    Goed bezig Geld is tijd. En een goed einde toegewenst!

    BeantwoordenVerwijderen